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土地增值税的会计处理和税务处理

1.会计处理

商品房交付使用后，企业开出增值税发票交给买受人时作为收入的实现，也就意味着该部分需要承担其对应的土地增值税，会计财务处理将该部分土地增值税记入“税金及附加”科目的借方，同时贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。执行税法规定对项目进行土地增值税清算，根据主管税务机关出具的《税务事项通知书》进行账务处理，多交土地增值税的，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。补缴时，借记“应交税费—应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

2.税务处理

土地增值税的“视同销售”同样也存在着等同于对外销售纳税的情形，遵照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定，开发商将本公司开发的产品用于向外投资的情形，或作为职工福利的情形，或作为奖励品的情形，或把开发产品分配给股东或投资人的情形、或以开发产品抵债的情形、或与其他单位和个人进行非货币性交易的情形等，发生所有权转移时应等同于对外销售开发产品，对应的收入首先依本公司在相近期间、相同区域销售的同类型房地产的平均价格推定，其次由开发商所属主管税务机关参考同一地区、同一年份同类型房地产的市场价格或评估价值确定。企业正常销售和“视同销售”收入合计汇总计算的全部价款和价外费用，依照税法规定扣除增值税销项税作为土地增值税应税收入，用公式表示为：全部价款和价外费用-增值税销项税=土地增值税应税收入。

（三）企业所得税的会计处理和税务处理

1.会计处理

房地产销售完成并办理竣工交房后，会计上应及时确认收入，按税法和会计准则要求同时结转产品成本，所得税纳税调整后计算出所得税，财务处理借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费—应交所得税”科目。

2.税务处理

开发商应按照国税发〔2009〕31号文规定，在销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金及其等价物和其他经济利益全部确认为销售收入。企业代替相关部门、单位和企业收取的各类基金、费用和附加等，凡是并入商品房价内或由开发商开具发票的，依照税法规定一概确认为销售收入。